Gibt es in Spanien einen Käufermakler? So kaufen Sie als Ausländer eine Immobilie, ohne dem Verkäufer allein gegenüberzustehen

Wie sich der Kauf in Spanien von den USA, Kanada und Großbritannien unterscheidet

Zu Hause erwarten Sie wahrscheinlich:

• einen Makler, der Sie als Käufer vertritt;
• Zugang zu fast jeder Immobilie auf dem Markt über ein gemeinsames Angebotssystem;
• Besichtigungen mehrerer Objekte verschiedener Büros an ein oder zwei Tagen.

In Spanien läuft es meist anders:

• jedes Büro zeigt seine eigenen Objekte⁠, und es gibt keine gemeinsame Datenbank, die alle Makler nutzen;
• der Makler, den Sie wegen einer Anzeige kontaktieren, vertritt den Verkäufer⁠: Seine Aufgabe ist es, dieses Objekt zum besten Preis für den Eigentümer zu verkaufen und die höchste Provision zu verdienen;
• um zehn Objekte zu sehen, müssen Sie womöglich mit sechs oder sieben Büros sprechen, jedes mit eigenem Ablauf und eigenem Terminplan — und die meisten Makler dort sprechen nur Spanisch.

Im Raum Valencia wird Käufern zudem oft eine eigene Maklergebühr berechnet — zusätzlich zu der, die der Verkäufer zahlt. So zahlen viele Käufer am Ende einen Prozentsatz an einen Makler, der trotzdem die Gegenseite vertritt.

Gibt es in Spanien einen Käufermakler?

Ja. Ein Käufermakler (manchmal Property Finder oder Personal Shopper inmobiliario genannt) arbeitet nur für Sie. In Spanien ist diese Rolle noch ungewöhnlich, und nur wenige Fachleute bieten sie an.

Ein Käufermakler:

• sucht auf dem ganzen Markt⁠: Büros, Privatverkäufer, Neubauprojekte;
• sortiert Objekte aus, die nicht zu Ihren Wünschen passen, noch bevor Sie anreisen;
• organisiert Besichtigungen, damit Sie in wenigen Tagen eine echte Auswahl sehen;
• gibt Ihnen zu jedem Objekt eine ehrliche Einschätzung — auch „dieses bitte nicht kaufen“;
• verhandelt den Preis in Ihrem Namen;
• koordiniert die rechtlichen Prüfungen und die Schritte bis zum Abschluss.

Die eine Frage, die zeigt, ob jemand wirklich auf Ihrer Seite steht: Wer bezahlt ihn? Kommt die Provision vom Verkäufer, hängt sein Einkommen vom Verkauf ab. Ein Käufermakler, der nur vom Käufer bezahlt wird, hat keinen Grund, Sie zu einem bestimmten Objekt zu drängen.

Wer für wen arbeitet: Makler, Notar, Anwalt

Das teuerste Missverständnis, das wir erleben: „Der Notar wird mich schützen.“ Ein spanischer Notar sorgt dafür, dass die Urkunde rechtlich korrekt ist und von den richtigen Personen unterschrieben wird. Ob die Wohnung Schulden, illegale Anbauten oder ein Problem im Gebäude hat, zu prüfen, ist nicht seine Aufgabe.

Brauche ich einen Anwalt, um in Spanien ein Haus zu kaufen?

Gesetzlich ist kein Anwalt vorgeschrieben. In der Praxis bedeutet ein Kauf ohne Anwalt, dass niemand Unabhängiges die Immobilie prüft, bevor Sie Geld binden.

Eine ordentliche rechtliche Prüfung umfasst meist:

• die Nota simple aus dem Grundbuch: wer Eigentümer ist und ob Hypotheken, Pfändungen oder andere Belastungen bestehen;
• ob die Immobilie so, wie sie gebaut ist, dem Eingetragenen entspricht — Anbauten, geschlossene Terrassen, ohne Genehmigung hinzugefügte Räume;
• offene Gemeinschaftsbeiträge und Grundsteuer (IBI)⁠;
• die Genehmigungen⁠, die die Immobilie braucht, etwa die Bewohnbarkeitsbescheinigung, wo zutreffend;
• die Vertragsentwürfe, bevor Sie etwas unterschreiben.

Der Arras‑Vertrag: wo die meisten Anzahlungen verloren gehen

Nach der Einigung über den Preis folgt meist ein privater Vertrag mit Anzahlung, der Contrato de arras⁠. Üblicherweise beträgt die Anzahlung etwa 10 % des Preises.

Das spanische Recht kennt drei Arten von Arras mit sehr unterschiedlichen Folgen. Die bei Immobilienverkäufen häufigste Art bedeutet:

• treten Sie zurück, verlieren Sie die Anzahlung;
• tritt der Verkäufer zurück, muss er das Doppelte der Anzahlung zurückzahlen.

Viele Käufer aus Nordamerika erwarten, dass eine Anzahlung zurückgezahlt wird, wenn das Geschäft nicht zustande kommt. Bei den üblichsten spanischen Arras ist das nicht so.

Stellen Sie vor der Unterschrift unter die Arras sicher, dass:

• die rechtlichen Prüfungen der Immobilie bereits erledigt sind oder der Vertrag regelt, was passiert, wenn sie ein Problem aufdecken;
• die Art der Arras klar angegeben ist;
• Termin der Beurkundung, Preis und Inhalt (Möbel, Stellplatz, Abstellraum) schriftlich festgehalten sind;
• der Vertrag, falls Sie eine Hypothek brauchen, regelt, was passiert, wenn sie nicht genehmigt wird.

Die versteckten Kosten: was Sie zusätzlich zum Preis zahlen

Der Angebotspreis ist nicht Ihr Budget. Rechnen Sie zusätzlich mit:

• Grunderwerbsteuer (ITP) bei Bestandsimmobilien, festgelegt von der Region Valencia — oder Mehrwertsteuer plus Stempelsteuer (AJD) bei Neubauten;
• Notarkosten für die Urkunde;
• Grundbuchkosten⁠;
• einem Gestor⁠, der Steuern abwickelt und die Urkunde eintragen lässt, falls Sie einen beauftragen;
• Anwaltskosten⁠;
• Hypothekenkosten⁠, falls Sie finanzieren;
• einer NIE und einem spanischen Bankkonto, die Sie vor dem Abschluss brauchen.

Als grobe Orientierung liegen die gesamten Kaufnebenkosten bei 13–15 % des Preises. Bei einer Bestandsimmobilie in Valencia sind die wichtigsten Posten:

• die Grunderwerbsteuer (ITP): 10 %;
• die Maklerprovision, wenn der Käufer sie zahlen soll: rund 3 %;
• die Notarkosten: rund 0,7 %;
• ein Käufermakler, falls Sie einen beauftragen: bei uns 1 % plus Erfolgsprämie.

Bei einer Wohnung für 300.000 € sind das 39.000–45.000 €, die Sie zusätzlich brauchen.

Der Angebotspreis ist nicht der Preis

Ein Angebotspreis ist in Spanien ein Ausgangspunkt für Verhandlungen. Ausländische Käufer, die die tatsächlichen Verkaufspreise in einem Viertel nicht kennen, zahlen oft mehr als nötig — einfach, weil ihnen niemand gesagt hat, wo der Markt wirklich steht.

Ein Käufermakler kennt die Gegend, vergleicht, wofür ähnliche Objekte tatsächlich verkauft wurden, und verhandelt auf Spanisch. Allein das kann einen Unterschied ausmachen, der größer ist als sein Honorar.

Häufige Mythen

So arbeiten wir als Ihr Käufermakler

Valencia My Home ist eine kleine, persönliche Umzugsberatung in Valencia. Beim Immobilienkauf arbeiten wir nur für den Käufer und nehmen keine Provision von Verkäufern⁠. Unser Honorar kommt von Ihnen, deshalb ist unser einziges Interesse, dass Sie die richtige Immobilie zum richtigen Preis ohne Überraschungen kaufen.

So sieht das aus:

Derzeit begleiten wir Immobilienkäufe in Valencia und Umgebung.

So funktioniert die Bezahlung: transparent für beide Seiten

Wir arbeiten mit einem schriftlichen Dienstleistungsvertrag nach spanischem Recht⁠, und zu jeder Zahlung gibt es eine Rechnung mit Mehrwertsteuer⁠.

Die Zahlung ist in Etappen aufgeteilt. Zu Beginn der Zusammenarbeit leisten Sie eine kleine Anzahlung, der Hauptteil des Honorars wird fällig, wenn das Ergebnis erreicht ist. So zahlen Sie für tatsächlich geleistete Arbeit, und wir beginnen mit einem Kunden, der sich festgelegt hat. Beide Seiten wissen bei jedem Schritt genau, wo sie stehen.

Was Sie selbst tun können

Manche Käufer kommen ohne Käufermakler aus. Wenn Sie Spanisch sprechen, die Gegend gut kennen, Zeit haben, Büros einzeln abzuklappern, und einen unabhängigen Anwalt für die rechtlichen Prüfungen beauftragen, können Sie erfolgreich selbst kaufen.

Die Zusammenarbeit mit uns ist sinnvoll, wenn:

• Sie aus dem Ausland kaufen und nur wenige Tage in Valencia sein können;
• Sie kein Spanisch sprechen;
• Sie eine Person auf Ihrer Seite für den ganzen Markt wollen;
• Sie die rechtlichen Prüfungen und den Kauf aus einer Hand möchten, nicht von Leuten, die nicht miteinander sprechen;
• Sie auch Ihren Umzug planen: Visum, Aufenthalt, Wohnung und Steuern.

Häufige Fragen