¿Existe el agente del comprador en España? Cómo comprar vivienda siendo extranjero sin enfrentarte solo al vendedor

En qué se diferencia comprar en España de EE. UU., Canadá o el Reino Unido

En tu país, probablemente esperas:

• un agente que te representa a ti, el comprador;
• acceso a casi todas las viviendas del mercado a través de un sistema de anuncios compartido;
• visitar varias casas de distintas agencias en uno o dos días.

En España suele funcionar de otra manera:

• cada agencia enseña sus propios inmuebles⁠, y no existe una única base de datos compartida que usen todos los agentes;
• el agente al que contactas por un anuncio representa al vendedor⁠: su trabajo es vender ese inmueble al mejor precio para el propietario y cobrar la mayor comisión;
• para ver diez viviendas, puede que tengas que hablar con seis o siete agencias, cada una con su proceso y su horario, y la mayoría de sus agentes solo habla español.

En la zona de Valencia, además, es frecuente que al comprador se le pida pagar él mismo honorarios de agencia, aparte de los que paga el vendedor. Así que muchos compradores acaban pagando un porcentaje a un agente que, al final, sigue representando a la otra parte.

¿Existe el agente del comprador en España?

Sí. Un agente del comprador (a veces llamado property finder o personal shopper inmobiliario⁠) trabaja solo para ti. En España esta figura todavía es poco común, y solo un número reducido de profesionales la ofrece.

Un agente del comprador:

• busca en todo el mercado⁠: agencias, particulares, obra nueva;
• descarta las viviendas que no encajan con lo que buscas antes de que viajes;
• organiza las visitas para que veas una selección real en pocos días;
• te da una opinión sincera de cada vivienda, incluido "esta no la compres";
• negocia el precio en tu nombre;
• coordina las comprobaciones legales y los pasos hasta la firma.

La pregunta que te dice si alguien está realmente de tu lado: ¿quién le paga? Si sus honorarios salen del vendedor, sus ingresos dependen de que el vendedor venda. Un agente del comprador al que solo paga el comprador no tiene ningún motivo para empujarte hacia una vivienda concreta.

Quién trabaja para quién: agente, notario, abogado

El malentendido más caro que vemos: "El notario me protegerá." Un notario español se asegura de que la escritura sea legalmente correcta y la firmen las personas adecuadas. Comprobar si el piso tiene deudas, ampliaciones ilegales o un problema en el edificio no es su trabajo.

¿Necesito un abogado para comprar una casa en España?

Legalmente, no es obligatorio. En la práctica, comprar sin abogado significa que nadie independiente revisa el inmueble antes de que comprometas tu dinero.

Una revisión legal en condiciones suele incluir:

• la nota simple del Registro de la Propiedad: quién es el titular y si hay hipotecas, embargos u otras cargas;
• si la vivienda tal como está construida coincide con lo registrado: ampliaciones, terrazas cerradas, habitaciones añadidas sin licencia;
• las cuotas de comunidad y el IBI pendientes;
• las licencias que necesita la vivienda, como la cédula de habitabilidad cuando corresponde;
• los borradores de los contratos antes de firmar nada.

El contrato de arras: donde se pierden la mayoría de las señales

Cuando acordáis el precio, el siguiente paso suele ser un contrato privado con una señal, el contrato de arras⁠. Normalmente la señal ronda el 10 % del precio.

En el derecho español hay tres tipos de arras, con consecuencias muy distintas. El tipo más habitual en compraventas de vivienda significa:

• si tú te echas atrás, pierdes la señal;
• si el vendedor se echa atrás, debe devolverte el doble de la señal.

Muchos compradores de Norteamérica dan por hecho que la señal se devuelve si la operación no sale. Con las arras españolas más habituales, no es así.

Antes de firmar las arras, asegúrate de que:

• las comprobaciones legales del inmueble ya están hechas, o el contrato dice qué pasa si revelan un problema;
• el tipo de arras está indicado con claridad;
• la fecha de firma ante notario, el precio y lo que se incluye (muebles, plaza de garaje, trastero) están por escrito;
• si necesitas hipoteca, el contrato prevé qué pasa si no te la conceden.

Los costes ocultos: lo que pagas además del precio

El precio de venta no es tu presupuesto. Además, cuenta con:

• el impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP) en vivienda de segunda mano, fijado por la Comunitat Valenciana, o el IVA más actos jurídicos documentados (AJD) en obra nueva;
• los gastos de notaría de la escritura;
• los gastos de Registro de la Propiedad⁠;
• una gestoría para liquidar impuestos e inscribir la escritura, si la usas;
• los honorarios del abogado⁠;
• los gastos de hipoteca⁠, si financias;
• un NIE y una cuenta bancaria española, que necesitarás antes de la firma.

Como orientación, los gastos totales de compra suman entre el 13 y el 15 % del precio. En una vivienda de segunda mano en Valencia, las partidas principales son:

• el impuesto de transmisiones (ITP): 10 %;
• los honorarios de la inmobiliaria, cuando se los piden al comprador: alrededor del 3 %;
• los gastos de notaría: alrededor del 0,7 %;
• un agente del comprador, si lo contratas: con nosotros, el 1 % más una comisión de éxito.

En un piso de 300.000 €, son entre 39.000 y 45.000 € que necesitas además.

El precio pedido no es el precio

En España, el precio de un anuncio es un punto de partida para negociar. Los compradores extranjeros que no conocen los precios reales de venta de un barrio suelen pagar más de lo necesario simplemente porque nadie les dijo dónde está de verdad el mercado.

Un agente del comprador conoce la zona, compara a qué precio se vendieron realmente viviendas parecidas y negocia en español. Solo eso puede suponer una diferencia mayor que sus honorarios.

Mitos frecuentes

Cómo trabajamos como tu agente del comprador

Valencia My Home es una consultora boutique de reubicación en Valencia. En la compra de vivienda trabajamos solo para el comprador y no cobramos comisión a los vendedores⁠. Nuestros honorarios los pagas tú, así que nuestro único interés es que compres la vivienda adecuada, al precio adecuado y sin sorpresas.

Así es en la práctica:

Ahora mismo acompañamos compras de vivienda en Valencia y alrededores.

Cómo funciona el pago: transparente para las dos partes

Trabajamos con un contrato de servicios por escrito sujeto a la ley española⁠, y cada pago va con su factura con IVA⁠.

El pago se divide en etapas. Haces un pequeño anticipo cuando empezamos a trabajar juntos, y la parte principal de los honorarios se paga cuando se consigue el resultado. Así pagas por un trabajo realmente hecho, y nosotros empezamos con un cliente comprometido. Las dos partes saben en todo momento en qué punto están.

Qué puedes hacer por tu cuenta

Algunos compradores se las arreglan sin agente del comprador. Si hablas español, conoces bien la zona, tienes tiempo para recorrer las agencias una a una y contratas a un abogado independiente para las comprobaciones legales, puedes comprar bien por tu cuenta.

Trabajar con nosotros tiene sentido cuando:

• compras desde el extranjero y solo puedes pasar unos días en Valencia;
• no hablas español;
• quieres a una sola persona de tu lado en todo el mercado;
• quieres que las comprobaciones legales y la compra se lleven juntas, no por personas que no hablan entre sí;
• también estás planificando tu mudanza: visado, residencia, vivienda e impuestos.

Preguntas frecuentes