Bestaat er een aankoop­makelaar in Spanje? Zo koop je als buitenlander een woning zonder er alleen voor te staan

Hoe kopen in Spanje verschilt van de VS, Canada en het VK

Thuis verwacht je waarschijnlijk:

• één makelaar die jou, de koper, vertegenwoordigt;
• toegang tot bijna elke woning op de markt via een gedeeld aanbodsysteem;
• bezichtigingen van meerdere woningen bij verschillende kantoren in een of twee dagen.

In Spanje werkt het meestal anders:

• elk kantoor laat zijn eigen aanbod zien, en er is geen gedeelde database die alle makelaars gebruiken;
• de makelaar die je over een advertentie benadert, vertegenwoordigt de verkoper⁠: zijn taak is die woning tegen de beste prijs voor de eigenaar te verkopen en de hoogste commissie te verdienen;
• om tien woningen te zien, moet je misschien met zes of zeven kantoren praten, elk met een eigen werkwijze en agenda — en de meeste makelaars daar spreken alleen Spaans.

In de regio Valencia wordt kopers bovendien vaak gevraagd zelf makelaarskosten te betalen — bovenop wat de verkoper betaalt. Zo betalen veel kopers uiteindelijk een percentage aan een makelaar die alsnog de andere partij vertegenwoordigt.

Bestaat er een aankoop­makelaar in Spanje?

Ja. Een aankoop­makelaar (soms property finder of personal shopper inmobiliario genoemd) werkt alleen voor jou. In Spanje is deze rol nog ongebruikelijk, en maar een klein aantal professionals biedt hem aan.

Een aankoop­makelaar:

• zoekt op de hele markt⁠: kantoren, particuliere verkopers, nieuwbouw;
• filtert woningen die niet bij je wensen passen weg, nog voordat je reist;
• plant bezichtigingen zodat je in een paar dagen een echte shortlist ziet;
• geeft je een eerlijke mening over elke woning — ook “deze niet kopen”;
• onderhandelt namens jou over de prijs;
• coördineert de juridische controles en de stappen tot de overdracht.

De vraag die laat zien of iemand echt aan jouw kant staat: wie betaalt hem? Komt de vergoeding van de verkoper, dan hangt zijn inkomen af van de verkoop. Een aankoop­makelaar die alleen door de koper wordt betaald, heeft geen reden om je naar een bepaalde woning te duwen.

Wie werkt voor wie: makelaar, notaris, advocaat

Het duurste misverstand dat we zien: “De notaris beschermt mij wel.” Een Spaanse notaris zorgt dat de akte juridisch klopt en door de juiste mensen wordt getekend. Controleren of de woning schulden heeft, illegale uitbouwen of een probleem in het gebouw, is niet zijn taak.

Heb ik een advocaat nodig om een huis in Spanje te kopen?

Wettelijk is een advocaat niet verplicht. In de praktijk betekent kopen zonder advocaat dat niemand onafhankelijk de woning controleert voordat je geld vastlegt.

Een goede juridische controle omvat meestal:

• de nota simple van het Kadaster (Registro de la Propiedad): wie de eigenaar is en of er hypotheken, beslagen of andere lasten op rusten;
• of de woning zoals ze gebouwd is overeenkomt met wat geregistreerd is — uitbouwen, dichtgemaakte terrassen, kamers zonder vergunning toegevoegd;
• openstaande VvE‑bijdragen en onroerendgoedbelasting (IBI)⁠;
• de vergunningen die de woning nodig heeft, zoals het bewoonbaarheidscertificaat waar dat van toepassing is;
• de conceptcontracten, voordat je iets tekent.

Het arrascontract: waar de meeste aanbetalingen verloren gaan

Als jullie het eens zijn over de prijs, is de volgende stap meestal een onderhands contract met een aanbetaling, het contrato de arras⁠. Meestal is de aanbetaling ongeveer 10% van de prijs.

Het Spaanse recht kent drie soorten arras, met heel verschillende gevolgen. Het meest gebruikte type bij woningverkoop betekent:

• trek jij je terug, dan verlies je de aanbetaling;
• trekt de verkoper zich terug, dan moet hij het dubbele van de aanbetaling terugbetalen.

Veel kopers uit Noord‑Amerika verwachten dat een aanbetaling wordt terugbetaald als de koop niet doorgaat. Bij de meest gebruikelijke Spaanse arras is dat niet zo.

Zorg voordat je arras tekent dat:

• de juridische controles op de woning al gedaan zijn, of dat het contract zegt wat er gebeurt als ze een probleem aan het licht brengen;
• het type arras duidelijk vermeld staat;
• de overdrachtsdatum, de prijs en wat erbij hoort (meubels, parkeerplaats, berging) op papier staan;
• als je een hypotheek nodig hebt, het contract regelt wat er gebeurt als die niet wordt goedgekeurd.

De verborgen kosten: wat je bovenop de prijs betaalt

De vraagprijs is niet je budget. Reken daarbovenop op:

• overdrachtsbelasting (ITP) bij bestaande woningen, vastgesteld door de regio Valencia — of btw plus zegelrecht (AJD) bij nieuwbouw;
• notariskosten voor de akte;
• kosten van het Kadaster⁠;
• een gestor om belastingen af te handelen en de akte in te schrijven, als je er een inschakelt;
• advocaatkosten⁠;
• hypotheekkosten⁠, als je financiert;
• een NIE en een Spaanse bankrekening, die je vóór de overdracht nodig hebt.

Als grove richtlijn komen de totale aankoopkosten uit op 13–15% van de prijs. Bij een bestaande woning in Valencia zijn de belangrijkste posten:

• de overdrachtsbelasting (ITP): 10%;
• de makelaarscourtage, als de koper die moet betalen: ongeveer 3%;
• de notariskosten: ongeveer 0,7%;
• een aankoop­makelaar, als je er een inschakelt: bij ons 1% plus een succesfee.

Bij een appartement van €300.000 is dat €39.000–45.000 die je daarbovenop nodig hebt.

De vraagprijs is niet de prijs

Een vraagprijs in Spanje is een startpunt voor onderhandeling. Buitenlandse kopers die de echte verkoopprijzen in een buurt niet kennen, betalen vaak meer dan nodig, simpelweg omdat niemand ze vertelde waar de markt echt staat.

Een aankoop­makelaar kent de buurt, vergelijkt waarvoor soortgelijke woningen echt zijn verkocht en onderhandelt in het Spaans. Alleen dat al kan een verschil maken dat groter is dan de vergoeding.

Veelvoorkomende mythes

Hoe wij werken als jouw aankoop­makelaar

Valencia My Home is een kleinschalig verhuisadviesbureau in Valencia. Bij woningaankopen werken we alleen voor de koper en nemen we geen commissie van verkopers⁠. Onze vergoeding komt van jou, dus ons enige belang is dat je de juiste woning koopt, voor de juiste prijs, zonder verrassingen.

Zo ziet dat eruit:

Op dit moment begeleiden we woningaankopen in Valencia en omgeving.

Hoe betaling werkt: transparant voor beide kanten

We werken met een schriftelijke dienstverlenings­overeenkomst naar Spaans recht⁠, en bij elke betaling hoort een factuur met btw⁠.

De betaling is verdeeld in fases. Je betaalt een kleine aanbetaling als we gaan samenwerken, en het grootste deel van de vergoeding betaal je als het resultaat is bereikt. Zo betaal je voor werk dat echt gedaan is, en beginnen wij met een klant die zich vastlegt. Beide kanten weten bij elke stap precies waar ze staan.

Wat je zelf kunt doen

Sommige kopers redden het zonder aankoop­makelaar. Als je Spaans spreekt, de buurt goed kent, tijd hebt om kantoren een voor een af te gaan en een onafhankelijke advocaat inschakelt voor de juridische controles, kun je prima zelf kopen.

Met ons werken is zinvol als:

• je vanuit het buitenland koopt en maar een paar dagen in Valencia kunt zijn;
• je geen Spaans spreekt;
• je één persoon aan jouw kant wilt op de hele markt;
• je de juridische controles en de aankoop samen geregeld wilt hebben, niet door mensen die niet met elkaar praten;
• je ook je verhuizing plant: visum, verblijf, woning en belastingen.

Veelgestelde vragen