Есть ли в Испании агент покупателя? Как купить недвижимость иностранцу и не остаться одному против продавца

Чем покупка в Испании отличается от США, Канады и Великобритании

Дома вы, скорее всего, привыкли, что:

• агент представляет вас, покупателя;
• через общую систему объявлений есть доступ почти ко всем объектам рынка;
• за день‑два можно посмотреть несколько домов разных агентств.

В Испании обычно иначе:

• каждое агентство показывает свои объекты⁠, единой общей базы, которой пользуются все агенты, нет;
• агент, которому вы пишете по объявлению, представляет продавца⁠: его задача — продать объект по лучшей для собственника цене и получить максимальную комиссию;
• чтобы посмотреть десять объектов, возможно, придётся общаться с шестью‑семью агентствами, у каждого свой порядок и график, а большинство агентов говорит только по‑испански.

В районе Валенсии покупателя к тому же часто просят заплатить комиссию агентству самому, при том что продавец платит свою. В итоге многие покупатели платят процент агенту, который всё равно представляет другую сторону.

Есть ли в Испании агент покупателя?

Да. Агент покупателя (его ещё называют property finder или personal shopper inmobiliario⁠) работает только на вас. В Испании эта роль пока редкая, и предлагают её единицы.

Агент покупателя:

• ищет по всему рынку⁠: агентства, частные продавцы, новостройки;
• отсеивает объекты, которые вам не подходят, ещё до вашей поездки;
• организует просмотры, чтобы за несколько дней вы увидели реальный шорт‑лист;
• честно говорит своё мнение о каждом объекте, вплоть до «этот не берите»;
• ведёт переговоры о цене от вашего имени;
• координирует юридическую проверку и шаги до сделки.

Один вопрос, который показывает, на вашей ли стороне человек: кто ему платит? Если гонорар идёт от продавца, доход агента зависит от продажи. Агенту покупателя, которому платит только покупатель, незачем подталкивать вас к какому‑то конкретному объекту.

Кто на кого работает: агент, нотариус, юрист

Самое дорогое заблуждение, которое мы встречаем: «Нотариус меня защитит»⁠. Испанский нотариус следит, чтобы сделка была юридически правильной и подписана нужными людьми. Проверять, нет ли у квартиры долгов, незаконных перестроек или проблем в доме, — не его работа.

Нужен ли юрист, чтобы купить жильё в Испании?

По закону юрист не обязателен. На практике покупка без юриста значит, что никто независимый не проверит объект до того, как вы отдадите деньги.

Нормальная юридическая проверка обычно включает:

• nota simple из Реестра собственности: кто владелец и есть ли ипотека, аресты или другие обременения;
• соответствует ли фактический объект зарегистрированному: пристройки, застеклённые террасы, комнаты без разрешений;
• долги по взносам в общину дома и налогу на недвижимость (IBI)⁠;
• нужные объекту документы и разрешения⁠, например справка о пригодности для проживания, где она требуется;
• проекты договоров до того, как вы что‑то подпишете.

Договор arras: где теряют больше всего задатков

После того как цена согласована, следующий шаг обычно — частный договор с задатком, contrato de arras⁠. Как правило, задаток около 10% цены.

В испанском праве три вида arras, и последствия у них очень разные. Самый распространённый в сделках с жильём вид означает:

• если отказываетесь вы⁠, вы теряете задаток;
• если отказывается продавец⁠, он возвращает задаток в двойном размере.

Многие покупатели из Северной Америки ждут, что задаток вернут, если сделка не состоялась. По самому распространённому виду arras в Испании — не вернут.

Перед подписанием arras убедитесь, что:

• юридическая проверка объекта уже проведена, или в договоре сказано, что будет, если она выявит проблему;
• вид arras указан чётко;
• записаны дата сделки, цена и что входит (мебель, парковка, кладовая);
• если нужна ипотека, в договоре сказано, что будет, если её не одобрят.

Уже смотрите объекты в Валенсии? Прежде чем что‑то подписывать, расскажите нам, что рассматриваете, в WhatsApp или запишитесь на бесплатную консультацию⁠. Объясним, что проверить в вашем случае.

Скрытые расходы: что вы платите сверх цены

Цена в объявлении — это не ваш бюджет. Сверху ожидайте:

• налог на передачу собственности (ITP) при покупке вторичного жилья, ставку устанавливает регион Валенсия, или НДС плюс гербовый сбор (AJD) для новостроек;
• услуги нотариуса⁠;
• регистрацию в Реестре собственности⁠;
• гестора⁠, который подаёт налоги и регистрирует сделку, если вы к нему обращаетесь;
• услуги юриста⁠;
• расходы на ипотеку⁠, если берёте кредит;
• NIE и испанский банковский счёт — они понадобятся до сделки.

Ориентир: общие расходы на покупку составляют 13–15% от цены. Для вторичного жилья в Валенсии основные статьи такие:

• налог на передачу собственности (ITP): 10%;
• комиссия агентства, если её просят с покупателя: около 3%;
• услуги нотариуса: около 0,7%;
• агент покупателя, если вы его нанимаете: у нас 1% плюс бонус за результат.

При квартире за €300 000 это €39 000–45 000 сверху.

Цена в объявлении — это не цена сделки

Цена в объявлении в Испании — отправная точка для переговоров. Иностранцы, которые не знают реальных цен сделок в районе, часто переплачивают просто потому, что им никто не сказал, где на самом деле рынок.

Агент покупателя знает район, сравнивает, за сколько реально продавались похожие объекты, и ведёт переговоры по‑испански. Уже одно это может дать разницу больше, чем его гонорар.

Где обычно ломается

По нашей практике, вот где покупка у иностранцев чаще всего идёт не так:

Частые мифы

Как мы работаем агентом покупателя

Valencia My Home — бутиковое агентство по переезду в Валенсии. При покупке недвижимости мы работаем только на покупателя и не берём комиссию с продавцов⁠. Наш гонорар платите вы, поэтому наш единственный интерес — чтобы вы купили правильный объект, по правильной цене и без сюрпризов.

Как это выглядит:

Сейчас мы сопровождаем покупки в Валенсии и окрестностях.

Как устроена оплата: прозрачно для обеих сторон

Мы работаем по письменному договору на услуги по испанскому праву⁠, на каждый платёж выдаём счёт с НДС⁠.

Оплата разбита на этапы. Когда мы начинаем работать вместе, вы вносите небольшой аванс, а основную часть гонорара оплачиваете, когда результат достигнут. Так вы платите за работу, которая действительно сделана, а мы начинаем работу с клиентом, который принял решение. Обе стороны на каждом шаге точно знают, где они находятся.

Что можно сделать самим

Некоторые покупают без агента покупателя. Если вы говорите по‑испански, хорошо знаете район, у вас есть время обходить агентства по одному и вы наняли независимого юриста для проверки, вы вполне можете купить сами.

Работать с нами имеет смысл, когда:

• вы покупаете из‑за границы и можете провести в Валенсии всего несколько дней;
• вы не говорите по‑испански;
• вам нужен один человек на вашей стороне на всём рынке;
• вы хотите, чтобы юридическая проверка и покупка велись вместе, а не людьми, которые друг с другом не общаются;
• вы одновременно планируете переезд: виза, проживание, жильё и налоги.

Частые вопросы